Revisão do RJUE

No passado dia 29 de maio foi publicado o Decreto-Lei n.º 108/2026, que procede à revisão do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro (RJUE), no sentido de o dotar de medidas e procedimentos que permitam uma aplicação mais efetiva e congruente das medidas introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro. A revisão tem o propósito de flexibilizar procedimentos, agilizar prazos, assegurar a existência de títulos juridicamente seguros e disciplinar as fases de instrução, saneamento e audiência prévia dos interessados, tendo também procedido à clarificação de alguns conceitos.

Sem prejuízo de uma análise mais detalhada, destacam-se desde já algumas das principais alterações, que constituem somente uma primeira abordagem ao diploma agora aprovado, sujeita, caso tal se venha a justificar, a maior aprofundamento, atualização ou ajustamento.

- Comunicação Prévia:  

Reforço da comunicação prévia, continuando a apostar-se na autorresponsabilização dos intervenientes, subsumindo-se a análise pelos serviços municipais de gestão urbanística à verificação da validade formal e material da operação urbanística proposta. Passa a exigir-se dos municípios um reforço da definição dos parâmetros urbanísticos a constar de planos de ordenamento de território, de operações de loteamento ou de unidades de execução por forma a permitir a sujeição de mais operações urbanísticas ao procedimento de Comunicação Prévia.

Salienta-se que o prazo para a fiscalização sucessiva municipal aplicável às comunicações prévias diminui de 10 anos para apenas um ano.

- Informação Prévia:

Clarifica-se a aplicação dos pedidos de informação prévia (PIP) a todas as operações urbanísticas, incluindo operações de loteamento ou edificações em loteamento.

Reforça-se a natureza informativa deste procedimento que, quando incide sobre todos os parâmetros urbanísticos necessários, permite a isenção da respetiva operação urbanística de licença ou comunicação prévia. Deixa de ser possível apresentar alterações ao projeto na sequência de audiência prévia. Clarifica-se que o deferimento tácito também se aplica ao PIP.

Nas obras isentas de licença ou comunicação com base em pedido apresentado ao abrigo do n.º 2 do artigo 14.º favorável, passa a ser obrigatória a entrega das especialidades e termos de responsabilidade e demais elementos instrutórios no momento da comunicação do início dos trabalhos e em relação a essas obras passa a haver ainda a obrigação de publicidade por aviso.

- Licenciamento:

 Os prazos de resposta dos serviços municipais deixam de estar indexados à área bruta de construção e passam a estar organizados por fases do procedimento, voltando a dar-se relevância aos prazos intercalares, sendo que, para efeitos de deferimento tácito, os prazos podem ser prorrogados por decisão municipal excecional e devidamente fundamentada, no caso de operações mais complexas.

Passa a admitir-se apenas uma entrega de elementos de alteração ao projeto e apenas para corrigir desconformidades detetadas ou com estas conexas.

Determina-se a possibilidade de poder haver prorrogação do prazo para resposta em audiência prévia.

- Aspetos comuns aos procedimentos:

O prazo para saneamento e apreciação liminar aumenta em 5 dias, passando de 15 para 20 dias, tendo o prazo de resposta do requerente ao pedido de aperfeiçoamento passado de 15 para 10 dias. Os municípios podem prorrogar prazos de apreciação em operações complexas, complexidade essa que é definida na fase de saneamento.

No âmbito das consultas a entidades externas, quando relacionadas com a localização da operação, devem ser promovidas pelo gestor do procedimento logo que o processo esteja corretamente instruído; as consultas externas ligadas a outros aspetos da operação urbanística são obrigatoriamente obtidas previamente pelo interessado e juntas ao requerimento inicial.

O prazo para declaração de nulidade de licença ou de informação prévia favorável reduz-se de 10 anos para 3 anos.

No campo das isenções, destacam-se as obras exclusivamente de reconstrução, cujo conceito é densificado, ficando isentas de licenciamento ou comunicação prévia desde que correspondam à reposição da situação do último antecedente válido, incluindo imóveis situados em zonas de proteção de imóveis classificados ou em vias de classificação. Ainda, e quanto a esta classe de imóveis, são classificadas como de escassa relevância urbanística a substituição de caixilhos dos vãos por outros idênticos, mas que promovam a eficiência energética e ainda as obras de conservação com parecer favorável da entidade competente e que é apresentado com o requerimento de início de trabalhos.

Clarifica-se que a execução das obras isentas está dependente de apresentação de declaração de início de trabalhos e do pagamento das taxas que sejam devidas, em especial no caso das informações prévias favoráveis e apresentadas nos termos no n.º 2 do artigo 14.º

Retoma-se o conceito dos títulos das operações urbanísticas para a licença, a comunicação prévia, comunicação com prazo e para a informação prévia favorável, no intuito de neste incluir as características da operação, reforçando a segurança jurídica e a eficácia probatória perante terceiros. Estes títulos devem incluir o comprovativo do pagamento das taxas urbanísticas associadas ao pedido. Nas situações de deferimento tácito (licenciamento ou informação prévia) e na submissão das comunicações prévias, será título bastante o requerimento apresentado, juntamente com o comprovativo de pagamento das taxas e de cedências, quando aplicável.

Os modelos de requerimentos, que serão aprovados por portaria ainda a publicar, serão modelos de requerimento únicos a nível nacional, diferenciados de acordo com a operação urbanística e que deverão conter a síntese dos elementos essenciais da operação urbanística.

- Contraordenações:

Procede-se à reposição do elenco das contraordenações. Pese embora se mantenha revogada a alínea a) do artigo 98.º, é ajustada a alínea r), que passa a prever também a falta de título nas operações urbanísticas sujeitas a licença e informação prévia como contraordenação.

Destaca-se ainda, neste âmbito, a revogação do n.º 8 do artigo 98.º, que agravava os montantes das coimas nos casos de não apresentação da comunicação prévia devida, bem como a previsão como contraordenação do não envio do comprovativo do pagamento das taxas, quando devidas, juntamente com a submissão de comunicação prévia.

O presente diploma entra em vigor no primeiro dia útil do terceiro mês seguinte ao da sua publicação, isto é, a 3 de agosto de 2026, com exceção das alterações introduzidas ao Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 janeiro, que entraram em vigor no passado dia 1 de junho.