“PACOTE MAIS HABITAÇÃO” PRINCIPAIS ALTERAÇÕES AO ALOJAMENTO LOCAL

No passado dia 6 de outubro, foi publicada, em Diário da República, a Lei n.º 56/2023, que aprova o pacote de alterações legislativas designado por “Mais Habitação” e que altera um conjunto diverso de diplomas, nomeadamente o Decreto-Lei nº 128/2014, de 29 de agosto, que aprova o regime jurídico da exploração dos estabelecimentos de alojamento local.

As alterações ao Regime de Alojamento Local, que entraram em vigor no dia 7 de outubro de 2023, têm o objetivo de reforçar o controlo dessa atividade, introduzem incentivos à transferência de apartamentos em alojamento local para o arrendamento habitacional e atribuem um maior controlo aos condomínios no que toca à aprovação de registos de Alojamento Local em frações autónomas.

As alterações mais significativas, no que toca à esfera de competências dos municípios nesta matéria, dividem-se da seguinte forma:

Suspensão de novos registos

Desde 7 de outubro, encontra-se suspensa a emissão de novos registos de alojamento local (cfr. artigo 19º da Lei), nas modalidades de apartamentos e estabelecimentos de hospedagem integrados num fração autónoma de edifício, em todo o território nacional, com exceção dos territórios do interior. Ainda de acordo com o mesmo artigo, cabe aos municípios definir, expressamente, nas respetivas Cartas Municipais de Habitação, o adequado equilíbrio de oferta de habitações e alojamento estudantil no respetivo território, que permita o termo da suspensão, sem prejuízo da identificação das regras e dos limites da utilização de frações habitacionais para alojamento local.

A suspensão mantém-se na totalidade ou parte da área do município em que tenha sido declarada a situação de carência habitacional.

A Carta Municipal de Habitação é o instrumento municipal de planeamento e ordenamento territorial em matéria de habitação, a articular, no quadro do Plano Diretor Municipal (PDM), com os restantes instrumentos de gestão do território e demais estratégias aprovadas ou previstas para o território municipal e é aprovada pela assembleia municipal, sob proposta da câmara municipal, auscultados os órgãos das freguesias e após consulta pública nos termos do Código do Procedimento Administrativo.

Note-se que a suspensão de novos registos decorre diretamente da Lei e apenas se poderá pôr termo à mesma depois de definido o adequado equilíbrio de oferta de habitações e alojamento estudantil no respetivo território.

Novas regras de registo de Alojamento Local em frações autónomas

Sempre que o estabelecimento de alojamento local seja registado em fração autónoma de edifício em regime de propriedade horizontal que se destine, no título constitutivo, a habitação, o registo deve ser precedido de decisão do condomínio para uso diverso de exercício da atividade de alojamento local.

No caso de a atividade de alojamento local ser exercida numa fração autónoma de edifício ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente, a assembleia de condóminos, por deliberação de, pelo menos, dois terços da permilagem do edifício, pode opor-se ao exercício da atividade de alojamento local na referida fração, salvo quando o título constitutivo expressamente preveja a utilização da fração para fins de alojamento local ou tiver havido deliberação expressa da assembleia de condóminos a autorizar a utilização da fração para aquele fim. Nestes casos, a assembleia de condóminos dá conhecimento da sua deliberação ao presidente da câmara municipal, para efeitos do cancelamento do registo do estabelecimento, produzindo efeitos no prazo de 60 dias após o envio da deliberação, sendo que o cancelamento do registo determina a imediata cessação da exploração do estabelecimento.

Com a introdução das novas regras, o legislador pretende alinhar-se com a jurisprudência recentemente uniformizada pelo Supremo Tribunal de Justiça no seu acórdão de 22 de março de 2022.

Alojamento Local em habitação própria e permanente

De acordo a nova alínea h) no nº 1 do artigo 6º, da comunicação prévia com prazo dirigida ao Presidente da Câmara Municipal deve constar, obrigatoriamente, para além das outras informações anteriormente previstas, a indicação do período de sazonalidade sempre que se trate de habitação própria e permanente utilizada para este fim, por período não superior a 120 dias.

Quer isto dizer que, quando se pretenda registar um estabelecimento de alojamento local em habitação própria e permanente, deve constar da comunicação prévia a indicação do período em que se pretende destinar o imóvel a esse fim (período de sazonalidade), sendo que esse período não pode ser superior a 120 dias. Ora, o artigo não disciplina de que forma esses 120 dias são distribuídos ou utilizados, apenas determina que seja indicado o período ou períodos em que o imóvel estará destinado a alojamento local e que esse período não pode exceder 120 dias no total.

Reapreciação de registos existentes

Os registos de AL já existentes à data da entrada em vigor da presente lei serão reapreciados durante o ano de 2030, podendo ser renovados por mais 5 anos com autorização expressa da Câmara Municipal, com exceção dos estabelecimentos de AL que constituam garantia real de contratos de mútuo celebrados até 16 de fevereiro de 2023, que ainda não tenham sido integralmente liquidados a 31 de dezembro de 2029 e cuja primeira reapreciação só terá lugar após a amortização integral inicialmente contratada.

Transmissibilidade, duração e caducidade dos registos

A intransmissibilidade dos números de registo de Alojamento Local passa a incluir qualquer modalidade de estabelecimento e em qualquer parte do território, com exceção da transmissibilidade em caso de sucessão.

Quando o titular é uma pessoa coletiva, a caducidade do registo é determinada pela transmissão de qualquer parte do capital social, independentemente da percentagem.

De acordo com o aditado artigo 6º-A, o registo de estabelecimento de alojamento local tem a duração de 5 anos, renovável por iguais períodos, sendo que a primeira renovação é contada a partir da data de emissão do título de abertura ao público. As renovações carecem de deliberação expressa da câmara municipal, com faculdade de delegação ou subdelegação, no prazo definido em regulamento municipal, podendo opor-se com base nos requisitos de funcionamento ou, quando aplicável, com o previsto na Carta Municipal de Habitação.

Nos termos do artigo 21º da Lei nº 56/2023, os titulares do registo de alojamento local são obrigados, no prazo de 2 meses a contar da entrada em vigor da lei, a efetuar prova da manutenção da atividade de exploração, mediante apresentação de declaração contributiva na plataforma RNAL.

Fiscalização

Em matéria de fiscalização, a nova lei introduziu uma novidade: as Juntas de Freguesia passam a ter também competência de fiscalização, em conjunto com a ASAE e as câmaras municipais, mantendo estas a competência exclusiva para instruir os respetivos processos e aplicar as correspondentes coimas e sanções acessórias.

Joana Oliveira

Técnica Superior do Departamento Jurídico