Perguntas Frequentes

São medidas que se destinam a repor a legalidade, podendo consistir em ordens de embargo, de realização de trabalhos de correção, de alteração, de demolição total ou parcial de obras, as ordens de reposição de terreno nas condições em que se encontrava antes do início das obras ou trabalhos e de cessação de utilização dos edifícios ou suas frações autónomas.  

O embargo das obras obriga à suspensão imediata dos trabalhos de execução da obra, no todo ou em parte, consoante o embargo é total ou parcial.

Tratando-se de obras licenciadas ou objeto de comunicação prévia, o embargo determina também a suspensão da eficácia da respetiva licença ou, no caso de comunicação prévia, a imediata cessação da operação urbanística, bem como, no caso de obras de urbanização, a suspensão da eficácia da licença de loteamento urbano a que as mesmas respeitam ou a cessação das respetivas obras.

É interdito o fornecimento de energia elétrica, gás e água às obras embargadas, devendo para o efeito ser notificado o ato que ordenou o embargo às entidades responsáveis pelos referidos fornecimentos.

O embargo, ainda que parcial, suspende o prazo que estiver fixado para a execução das obras no respetivo alvará de licença ou estabelecido na comunicação prévia.

A ordem de embargo caduca logo que for proferida uma decisão que defina a situação jurídica da obra com caráter definitivo ou no termo do prazo que tiver sido fixado para o efeito. Quer isto dizer que o embargo caduca quando a obra for legalizada ou quando for determinada uma outra medida de tutela de legalidade urbanística.

O desrespeito da ordem que determine qualquer medida de tutela de legalidade urbanística, configura crime de desobediência, tornando-se obrigatória a participação ao Ministério Público para prosseguimento do respetivo processo.

O prosseguimento de obras que foram embargadas constitui, ainda, contraordenação punível com coima graduada de €1.500,00 até ao máximo de €200.000,00, no caso de pessoas singulares e de €3.000,00 até ao máximo de €450.000,00, no caso de pessoa coletiva. 

Em matéria de urbanismo o levantamento do auto de contraordenação implica necessariamente a abertura de dois processos:

1º - Processo de fiscalização, que tem como finalidade a reposição da legalidade. A legalidade pode ser reposta através da legalização da obra ilegal, ou então através de medidas que passam pela reposição da situação anterior, como sejam obras de alteração ou de demolição. Este processo só será arquivado quando deixar de subsistir a ilegalidade. O decurso do tempo não extingue a obrigação de regularizar a situação. Por outro lado, a Câmara Municipal pode, a todo o tempo, impor uma medida de tutela da legalidade urbanística (ex. demolição).

2º - Processo de contraordenação, que tem como objetivo avaliar a prática da contraordenação em questão e sancionar o seu agente através da eventual aplicação de uma coima. As contraordenações estão sujeitas ao regime da prescrição, isto é, decorridos determinados prazos fixados na lei (1, 3 ou 5 anos, conforme as coimas aplicáveis), passa a ser legalmente inadmissível procedimento legal contra o infrator.

Estes dois processos, embora tenham obviamente pontos de contacto, são objeto de decisões autónomas e independentes.  

Sim. Os pedidos de licenciamento ou comunicação prévia de operação urbanística devem ser publicitados sob a forma de aviso, a colocar no local de execução da operação de forma visível da via pública, no prazo de 10 dias a contar da apresentação do requerimento inicial ou comunicação.

No caso de ter apresentado um pedido de licenciamento, apenas poderá dar início às obras após ter sido emitido o respetivo alvará e após comunicar à Câmara Municipal, com a antecedência mínima de 5 dias, o início dos trabalhos, comunicando também a identidade da pessoa, singular ou coletiva, encarregada da execução dos mesmos.

No caso de comunicação prévia, o início das obras apenas poderá ter lugar após a entrega de todos os documentos instrutórios, depois de efetuado o pagamento das taxas devidas e após comunicar à Câmara Municipal, com a antecedência mínima de 5 dias, o início dos trabalhos, comunicando também a identidade da pessoa, singular ou coletiva, encarregada da execução dos mesmos.

No caso de obras que estejam isentas de licenciamento ou comunicação prévia, o início das obras apenas poderá ter lugar depois de comunicar à Câmara Municipal, com a antecedência mínima de 5 dias, o início dos trabalhos, comunicando também a identidade da pessoa, singular ou coletiva, encarregada da execução dos mesmos.

O titular do alvará deve promover, no prazo de 10 dias após a emissão do alvará, à afixação no prédio de aviso a publicitar esse alvará, visível do exterior, que deve permanecer até à conclusão das obras.

No caso de comunicação prévia, deve o apresentante, no prazo de 10 dias, após o pagamento das taxas devidas, afixar o aviso a publicitar a comunicação prévia.

Para além disso, deve assegurar que o livro de obra esteja sempre disponível na obra.

A lei distingue, no geral, dois tipos de caminhos – os caminhos públicos e os caminhos particulares.

De entre os caminhos públicos, fazemos a distinção entre caminhos (estradas) nacionais, municipais e vicinais, estando os primeiros sob jurisdição do Estado (ou do organismo por este designado), os segundos dos municípios e os últimos das freguesias.

Os municípios apenas podem regular, disciplinar e fiscalizar a utilização dos caminhos públicos municipais, pois apenas estes estão implantados em espaço pertencente ao domínio público que está sob a sua jurisdição.

Os caminhos públicos vicinais são caminhos de mero interesse rural e não se destinam, regra geral e por essas razões, ao trânsito automóvel, estando vocacionados para o trânsito rural e estão, como se referiu, sob jurisdição das respetivas juntas de freguesia.

Assim sendo, a gestão dos caminhos públicos vicinais compete à respetiva junta de freguesia, pelo que qualquer questão relacionada com ocupação indevida, obstrução, obras realizadas por terceiros efetuadas nestes caminhos ou alteração da sua configuração e localização, configuram questões que apenas as juntas de freguesia podem resolver.

Por outro lado, temos os denominados caminhos de servidão.

Considera-se como servidão “o encargo imposto num prédio em proveito exclusivo de outro prédio pertencente a dono diferente” (artigo 1543.º do Código Civil), sendo que um desses tipos são as servidões legais de passagem, comummente denominados caminhos de servidão.

Estes caminhos distinguem-se dos caminhos públicos, uma vez que estes últimos se destinam ao uso direto e imediato por qualquer cidadão, enquanto os caminhos de servidão, configuram caminhos privados, implantados em propriedade privada e cuja utilização é feita apenas pelo proprietário do terreno (e, portanto, também proprietário do caminho), em seu próprio benefício, ou por terceiros devidamente autorizados, designadamente pela constituição de uma servidão que lhes permita utilizar aquele caminho.

Assim, uma vez que os caminhos de servidão estão implantados em terrenos pertencentes a particulares, quer as Câmaras Municipais, quer as Juntas de freguesia estão legalmente impedidas de intervir.

Assim, qualquer questão relacionada com ocupação, obstrução, obras realizadas por terceiros nestes caminhos ou alteração da sua configuração e localização, constituem questões de direito privado, que apenas os tribunais judiciais podem, em último caso, resolver.

A construção de muros de vedação/suporte que não confinem com a via pública, ou que confinem com caminhos de servidão (sendo que estes configuram caminhos privados), uma vez que não confinam com a via pública, não carecem de licença ou comunicação prévia se a sua altura não ultrapassar, no caso de muros de vedação, os 1,80m de altura e, no caso de muros de suporte de terras, os 2m ou se não alterem significativamente a topografia dos terrenos existentes, (artigos 6.º, nº 1, alínea c) e 6.º-A, nº 1, alínea b) do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, aprovado pelo Decreto-Lei nº 555/99, de 16/12, com diversas alterações).

Artigo 1351.º do Código Civil

(Escoamento natural das águas)

1. Os prédios inferiores estão sujeitos a receber as águas que, naturalmente e sem obra do homem, decorrem dos prédios superiores, assim como a terra e entulhos que elas arrastam na sua corrente.

2. Nem o dono do prédio inferior pode fazer obras que estorvem o escoamento, nem o dono do prédio superior obras capazes de o agravar, sem prejuízo da possibilidade de constituição da servidão legal de escoamento, nos casos em que é admitida.

Significa isto que toda a gente tem a obrigação de receber as águas pluviais (da chuva) que decorem NATURALMENTE duns terrenos para os outros, assim como a terra e o entulho que essas águas arrastarem.

E que nem o dono dum prédio que recebe aquelas águas pode fazer obras que estorvem o seu escoamento, nem o outro pode fazer obras que o agravem.

De todo o modo, em caso de conflito quanto às águas pluviais que decorrem entre propriedades privadas, apenas os Tribunais podem intervir na sua resolução. As Câmaras Municipais não têm competência legal para o fazer.

No entanto, compete às Câmaras Municipais resolver os problemas causados pelas águas pluviais nos espaços públicos.

 “Todos têm direito a um ambiente de vida humano, sadio e ecologicamente equilibrado e o dever de o defender” – artigo 66.º da Constituição da República Portuguesa.

Assim, todos os cidadãos têm o direito, constitucionalmente protegido, a viver num ambiente sadio e ecologicamente equilibrado.

Como corolário deste direito, “O proprietário de um imóvel pode opor-se à emissão de fumo, fuligem, vapores, cheiros, calor (…), bem como à produção de trepidações e a outros quaisquer factos semelhantes, provenientes de prédio vizinho, sempre que tais factos importem um prejuízo substancial para o uso do imóvel ou não resultem da utilização normal do prédio de que emanam” – artigo 1346.º do Código Civil.

Assim, na hipótese de, dum prédio vizinho virem fumos, fuligem, vapores, cheiros, calor, trepidações ou outros factos idênticos, e de estes causarem prejuízos substanciais, tem o proprietário do imóvel prejudicado o direito a exigir que se ponha fim a essa situação.

No entanto, as Câmaras Municipais não têm competência para intervir nestas questões.

Assim, em caso de conflito, apenas os Tribunais têm competência para proferir decisões válidas sobre estas matérias.

O D.L. nº 82/2021, de 13/10, dispõe que “os proprietários, arrendatários, usufrutuários ou entidades que, a qualquer título, detenham terrenos a menos de 50m de edifícios que estejam a ser utilizados para habitação ou atividades económicas (…), são obrigados a proceder à gestão de combustível (…)” (artigo 49.º, nº 7).

Assim sendo, cabe aos proprietários proceder a essa gestão de combustível e, caso não o façam dentro dos prazos legais e, verificado o incumprimento dessa obrigação, a câmara municipal poderá realizar esses trabalhos, a expensas daqueles (artigo 49.º, nº 10).

No entanto, caso não o possa fazer porque alguém obstruiu, por qualquer meio, o acesso ao terreno, tal questão configura matéria de direito privado, sendo que as Câmaras Municipais não têm competência legal para intervir.

Assim, em caso de conflito apenas os Tribunais têm competência para proferir decisões válidas sobre estas matérias.

O artigo 1349.º do Código Civil regula as condições em que, para reparação de algum edifício ou construção, se torna necessário levantar andaime, colocar objetos sobre prédio alheio ou fazer passar por ele os materiais para a obra ou praticar outros atos análogos.

No entanto, este problema de passagem forçada momentânea por prédio alheio é uma questão de direito privado, situando-se fora das competências desta autarquia.

De facto, as câmaras municipais apenas podem resolver conflitos sobre matérias para as quais lhe foram atribuídas competências, sendo que esta situação extravasa essas atribuições das câmaras municipais, estando-lhes assim vedado intervir na sua regulação.

Neste caso, por se tratar de uma questão de direito privado, os tribunais judiciais são as entidades competentes para solucionar este problema.